De woningbouwopgave: van deal naar doen!

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening tekent in rap tempo woondeals met 29 Nederlandse regio’s. Binnen die deals spelen gemeenten een belangrijke rol: zij zetten de stap van deal naar doen. Maar hoe? De visie van Marleen Hermans en Anton Bos van BMC is dat gemeenten hiervoor tegelijkertijd twee sporen bewandelen: ‘harde’ plannen snel bouwen én ‘zachte’ plannen sneller hard maken.

Bouwen, bouwen, bouwen! Dat is het devies van minister De Jonge. Daartoe tekent hij regionale woondeals met provincies en gemeenten. Die zijn niet vrijblijvend, benadrukt Anton Bos, partner verstedelijkings- en gebiedsopgaven bij BMC. ‘Gemeenten zijn aan zet. Zij moeten de afspraken waarmaken en ervoor zorgen dat er in 2030 in Nederland 900.000 nieuwe woningen staan. Van gemeenten weten wij dat zij dit ook graag willen doen, want ook zij zien het belang om de vele woningzoekenden te helpen.’ Marleen Hermans, managing partner fysiek domein bij BMC en hoogleraar Publiek Opdrachtgeverschap in de Bouw, vult aan: ‘Maar dat is nogal een opgave, vooral omdat de woningbouwproductiecijfers de laatste jaren zijn gestabiliseerd en nu zelfs wat afnemen. Er is geen tijd te verliezen: gemeenten moeten nú aan de slag om meer woningbouw te realiseren.’

‘Harde’ plannen snel bouwen

Hermans en Bos bepleiten een tweeledige aanpak. Het eerste spoor is dat gemeenten hun ‘harde’ plannen snel gaan bouwen. ‘Daarvoor is uitvoeringskracht nodig’, stelt Bos. ‘Gemeenten zouden bijvoorbeeld een “uitvoeringsstraat” kunnen inrichten: een team met diverse disciplines onder leiding van een manager met voldoende mandaat en doorzettingsmacht, zowel gericht op het interne gemeentelijke proces als het maken van afspraken met marktpartijen en corporaties.’ Hermans geeft verder aan dat de harde plancapaciteit nog niet altijd concreet is ingevuld. ‘Er zijn bijvoorbeeld nog geen afspraken gemaakt met marktpartijen. Zaak is om dit zo snel mogelijk uitvoeringsgereed te maken. Dit betekent keuzes maken. Niet alles kan nu eenmaal overal tegelijk. Stap uit de cirkel van overleggen en maak een start met bouwen.’

Gebiedsgerichte aanpak

Belangrijk aandachtspunt is een evenwichtig bouwprogramma. Hermans pleit voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij gemeenten ontwikkelaars én woningcorporaties betrekken. ‘Gemeenten moeten niet op plotniveau hun doelen voor sociale woningbouw willen halen. Het kan immers niet uit om bij elk project waar je tien huizen gaat bouwen drie sociale huurwoningen te bouwen en zeven duurdere koop- of huurwoningen.’ Bos vult aan: ‘Ga met ontwikkelaars en corporaties in gesprek over de locaties en projecten waar je kunt bouwen. Zoom samen uit en maak zo plannen die financieel haalbaar zijn.’ En, zo bepleit Hermans: ‘Zorg voor een vereveningsmechanisme. Het idee dat elk individueel plot zwarte cijfers moet maken, is niet altijd haalbaar.  Hoe kun je dan slimme combinaties maken, waardoor het geheel wél gaat vliegen? Hier kom je alleen uit als je vroegtijdig samen met ontwikkelaars en corporaties het speelveld overziet en keuzes maakt.’

Waar stokt het?

Gemeenten lijken vast te zitten in het analyseren van drempels voor woningbouw. Hermans: ‘Er wordt al 25 jaar onderzoek gedaan naar de vraag waarom er niet wordt gebouwd. Telkens blijkt dat het niet zozeer ligt aan wet- en regelgeving of, zoals nu, aan stikstof. Het stokt ook op geen keuzes durven maken, geen knopen doorhakken en blijven overleggen.’ Ook de politiek speelt volgens Bos een rol. ‘Plannen lijken soms na elke verkiezing opnieuw beoordeeld te worden op nieuwe wensen en ambities, terwijl het erom gaat dat woningen “uit de pijplijn” komen.’ Daar is Hermans het mee eens. ‘Met 2030 in het achterhoofd, zouden gemeenten zich moeten richten op de plannen die binnen afzienbare tijd gebouwd kunnen worden. De gemiddelde doorlooptijd van idee tot woning is vijftien jaar. Ideeën die je nu gaat uitwerken, zijn zeer waarschijnlijk niet voor 2030 gebouwd.’

‘Zachte’ plannen sneller hard maken

De zachte plannen, waarvan realisatie ná 2030 plaatsvindt, vormen het tweede spoor voor gemeenten. Prioritering is daarbij van belang. Hermans: ‘Welke zachte plancapaciteit is als eerste hard te maken? We voorzien namelijk nu al dat de huidige harde plannen niet voldoende zijn voor het gewenste woningaantal tot 2030. Ook daarna moeten we dus blijven bouwen.’ Bos vult aan: ‘Maak een overzicht van het laaghangende fruit, waarbij je je vooral richt op de plannen waarvoor al grote stappen zijn gezet. Maak strategische keuzes om die plannen samen met marktpartijen verder te brengen. Daarbij is politiek draagvlak en ambtelijk-bestuurlijke afstemming essentieel, net zoals uitvoerings- en besluitkracht.’ Hermans vervolgt: ‘Neem de betrokken wethouders proactief mee in de plannen. En formeer een team dat zich uitsluitend hiermee bezighoudt. Een team dat beschikt over doorzettingsmacht, waarin één iemand de regie heeft en knopen kan doorhakken, ook op het gebied van prioritering. Het creëren van teams hoeft overigens niet te gaan over het aantrekken van nieuwe mensen, maar betreft ook het slim inrichten van de bestaande organisatie.’

Denkkracht bij elkaar in omgevingstafels

Een manier om zachte plannen concreet te maken, is door omgevingstafels te organiseren. Bos: ‘In een omgevingstafel breng je denkkracht bij elkaar. Zo’n omgevingstafel hoeft niet beperkt te blijven tot mensen van de gemeente. ‘Juist niet’, stelt Bos. ‘Ook ontwikkelaars, corporaties, waterschappen, energiebedrijven en netbeheerders zouden kunnen aanschuiven.  Zo zorg je voor een integrale aanpak én voor snellere interne afstemming. Hermans voegt toe: ‘Daarbij geldt: wonen gaat niet voor alles. Meer functies en thema’s vragen immers om ruimte: mobiliteit, onderwijs, bedrijvigheid, natuur en biodiversiteit, waterberging, nieuwe vormen van energievoorziening en leefbaarheid. In een omgevingstafel bepaal je met elkaar welke combinatie van functies je waar plant. Zo kom je samen tot gefundeerde keuzes.’ Bos geeft aan dat dit soort keuzes niet alleen binnen gemeenten spelen, maar ook regionaal. ‘Je zult dus ook regionale tafels moeten organiseren.’

Tweesporenaanpak

Het snel bouwen van harde plannen en het concreet maken van zachte plannen gaat hand in hand. Bos: ‘Het zijn twee sporen die gemeenten idealiter gelijktijdig bewandelen. Met twee teams: een productieteam dat zorgt dat er gebouwd gaat worden. En een team dat via een integrale aanpak zorgt voor concretisering van plannen. Een team dat op een ander schaalniveau – in omgevingstafels – in gesprek is met iedereen die er bij de woningbouwopgave toe doet en bestuurlijke besluitvorming over woningbouw voorbereidt.’ Hermans sluit af: ‘2030 is in termen van woningbouw morgen. Door nú aan de slag te gaan met een tweesporenaanpak werk je gericht aan de doelstelling van 900.000 nieuwe woningen in 2030. Zo maken we de kans het grootst dat de productiecijfers, in het belang van de woningzoekenden, écht snel omhoog gaan.

Meer informatie

Wilt u meer weten over het belang van regionale samenwerking en een tweesporenaanpak bij de woningbouwopgave? Neem voor meer informatie of een vrijblijvend gesprek contact op met Marleen Hermans of Anton Bos.