18 jul 2024
Unieke wijkaanpak versterkt tegelijkertijd fysiek en sociaal domein
Verbeteringen in het fysieke domein kunnen een mooie opmaat zijn naar een bredere wijkaanpak. Henrike Klok (directeur domein BMC Wonen) en Peter Winterman (managing consultant bij BMC) weten dit vanuit hun eigen advieservaring. In Lelystad Oost wordt een gecombineerde fysieke en sociale aanpak nu toegepast voor de particuliere sector. Verbeterteams gaan er direct in gesprek met huiseigenaren over achterstallig onderhoud en verduurzaming. In het kielzog hiervan ontstaat ruimte voor sociale kwesties. De wijk wordt niet alleen leefbaarder, er kan de bewoners ook extra ondersteuning worden geboden. En doordat veel huizen een ‘warme jas’ krijgen, neemt de wijk ook alvast een voorschot op de energietransitie én kunnen de huidige bewoners een stuk prettiger wonen.
De overheid wil 20 stedelijke vernieuwingsgebieden een positieve impuls geven. Zo is er het Volkshuisvestingsfonds (VHF), als onderdeel van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. Met dit fonds kunnen gemeenten extra investeren. Door woningen te verbeteren wordt de leefbaarheid en daarmee ook de kracht van wijken en hun bewoners vergroot. Het VHF is een krachtig instrument, maar in de praktijk van de wijkaanpak blijken er ook beperkingen te zijn. Het fonds richt zich primair op fysieke ingrepen. Er is in de basis geen verbinding met de aanpak in het sociale domein - en dus ook niet met de bijbehorende maatregelen en 'potjes'. Gevolg hiervan is dat op wijkniveau eventuele kansen om zaken slim met elkaar te verbinden niet of nauwelijks benut worden. Daarbij speelt ook het probleem dat er weliswaar allerlei subsidie- en leenmogelijkheden zijn, maar dat de doelgroep - minder kapitaalkrachtig, soms ook minder zelfredzaam - niet door de complexe aanvragen heen komt. Zeker particuliere eigenaren met een onderhoudsachterstand en isolatieachterstand zitten vaak in de knel en weten niet meer hoe ze hun eigen woning in stand moeten houden laat staan verbeteren.
Verbeterteams gaan op pad in de particuliere sector
Om dit probleem te helpen ondervangen is in Lelystad Oost is gekozen voor een gecombineerde fysieke en sociale aanpak. De gemeente werkt er met Verbeterteams die zich specifiek richten op huiseigenaren en die bij mensen op bezoek gaan in hun koophuis. De teams bestaan altijd uit twee professionals: een techneut en een welzijnsprofessional. Het doel van de gesprekken is dan ook tweeledig. Huiseigenaren helpen om de fysieke achterstand van hun woningen op te pakken en tegelijkertijd de drempel verlagen om ondersteuning of hulp te krijgen bij bijvoorbeeld schulden, onderwijs, werk of zorg.
Adviseren en ontzorgen
De techneut heeft goede communicatievaardigheden en gaat in gesprek met de woningeigenaren over achterstallig onderhoud zoals verrotte kozijnen, vervuilde boeiboorden of een defecte regenafvoer. De techneut geeft advies hoe dit met behulp van bestaande subsidies en leningen zo goed mogelijk verholpen kan worden. Dezelfde techneut adviseert ook over het verduurzamen van de woning en het verbeteren van het binnenklimaat in de vorm van isolatie en ventilatie. De eigenaar wordt zoveel mogelijk ontzorgd. Offertes worden bij aannemers opgevraagd. De subsidieaanvraag bij de gemeenten wordt op de juiste manier gedaan; hetzelfde geldt voor eventuele leenmogelijkheden.
Extra mogelijkheden voor ondersteuning bij sociale kwesties
In het Verbeterteam zit ook een maatschappelijk werker of een andere welzijnsprofessional. De realiteit leert dat het bij de gesprekken aan de keukentafel vaak binnen vijf minuten over sociale kwesties gaat. Het gaat dan bijvoorbeeld om GGZ-problematiek of financiële problemen. Dit is meteen ook de grote winst van deze aanpak. De welzijnsprofessional komt achter de voordeur op plekken waar deze normaal niet komt. Hierdoor ontstaan extra mogelijkheden om alsnog ondersteuning te bieden in het sociaal domein, bijvoorbeeld in de vorm van schuldhulpverlening, taallessen of budgetcoaches. Dit kan, zo leert de praktijk, zéér helpend zijn. Het gebeurt niet zelden dat een huiseigenaar eerder een woning voor weinig geld van de corporatie heeft kunnen overnemen, maar gaandeweg financiële zorgen heeft gekregen vanwege onverwachte grote uitgaven.
Eerst een warme jas
Naast deze ‘extra’ sociale winst blijft er natuurlijk de fysieke winst. In Lelystad Oost heeft ruim 80% van de huiseigenaren ervoor gekozen om mee te doen over het verbeteren en verduurzamen van de woning. Bij iedereen die heeft gekozen voor het verbeterplan, krijgt hun huis een ‘warme jas’, minimaal label B. Deze ‘warme jas’ heeft voor de individuele bewoners direct een positief effect. Tegelijkertijd ligt er meteen ook een basis voor een volgende slag in de energietransitie. Zodra de meeste huizen in een straat of wijk individueel op orde zijn, wordt het mogelijk om door te pakken richting collectieve voorzieningen op wijk- of straatniveau zoals aardwarmte of stadsverwarming. Uiteindelijk kan ook de stap naar aardgasloze woningen volgen.
Bouwstenen voor gecombineerde fysieke en sociale aanpak particuliere sector
In Lelystad Oost worden fysieke opgaven in de particuliere sector doelbewust gebruikt als vliegwiel voor een bredere, integrale wijkaanpak. Op korte termijn is deze manier van werken arbeidsintensief, maar op lange termijn kosteneffectief; de kosten gaan voor de baat uit. Een groeiend aantal gemeenten in Nederland, waaronder Leeuwarden, Heerlen, Rotterdam en Groningen, experimenteert met aanpakken waarin het particuliere fysieke domein en het sociale domein tegelijkertijd een impuls krijgen. De aanpak in Lelystad Oost bevat bouwstenen die als voorbeeld kunnen dienen.
1. Kiezen voor koppelkansen, potjes combineren
Gemeente Lelystad is samen met BMC op zoek gegaan naar ‘koppelkansen’. Wat kan direct en zonder al te grote moeite verbonden worden in het fysieke en sociale domein? Welke netwerken of overlegsituaties zijn er al in een wijk? Sleutelelement is het combineren van ‘potjes’. Het blijkt in de praktijk goed mogelijk om subsidies vanuit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) te koppelen aan het Nationaal Isolatie Programma (NIP). Het VHF, met geoormerkte gelden voor 20 wijken in Nederland, kan worden ingezet voor renovatie en verduurzaming van woningen, transformatie van vastgoed naar woningen, sloop en nieuwbouw, herinrichting van de openbare ruimte, en kleinschalige maatschappelijke voorzieningen. Het NIP komt vooral van pas bij kleinere uitgaven op het niveau van individuele woningen. Voor sociale opgaven kan de Specifieke Uitkering Kansrijke Wijk worden gebruikt. Met deze SPUK is het mogelijk om de wijkaanpak te versterken met maatregelen op het gebied van armoedepreventie, veerkracht en weerbaarheid, re-integratie, school en omgeving, en ontwikkeling van het jonge kind.
2. Werken aan vertrouwen
De Verbeterteams gaan bij mensen langs en voeren keukentafelgesprekken. In de verbeterteams zitten mensen die bekend zijn in de buurt. De gesprekken vinden plaats met mensen die vaak in een eerder stadium hun huis relatief goedkoop hebben gekocht van de corporatie. Doorgaans zijn dit mensen met relatief weinig inkomen die soms ook wantrouwend zijn jegens de overheid. Ook zijn er in deze specifieke groep huiseigenaren relatief veel zorgmijders. Door in persoonlijke gesprekken te bouwen aan vertrouwen komen zaken naar boven die eerder ongezien en onbesproken zijn gebleven
3. Werken vanuit netwerken in de buurt
Cruciaal onderdeel van de aanpak is lokaal werken; het is onlosmakelijk verbonden met werken aan vertrouwen. De techneut en de welzijnswerker in het Verbeterteam komen bij voorkeur uit de wijk zelf of kennen in ieder geval de wijk echt. Wijkraad en wijkambassadeurs zijn van meet af aan actief betrokken bij het project en hebben mensen opgeroepen om naar de eerste informatiebijeenkomst te komen. De lokale aanpak heeft in Lelystad Oost geleid tot een score van bijna 100%. Met 139 van de 140 huiseigenaren is contact geweest over het verbeteren en verduurzamen van de woning.
4. Optimaal ontzorgen
De Verbeterteams kunnen heel veel regelen voor de huiseigenaren. De huiseigenaren hebben de regie, maar worden zoveel mogelijk ontzorgd. Dit is ook nodig: mensen weten vaak de weg niet naar instituties. Ook schaamte, bijvoorbeeld vanwege schulden, speelt soms een rol. Huiseigenaren krijgen advies wat ze kunnen doen, tot op het niveau van offertes. Dankzij afspraken met aannemers - vanuit de bouwstroom van de corporatie of vanuit een aanbesteding - kan het Verbeterteam bij meerdere huizen tegelijk één bouwstroom regelen. De aanpak werkt: het ontzorgen blijkt, in combinatie met de inzet van subsidie voor het verbeteren van de woning, veelal net het steuntje in de rug dat nodig is om wel mee te doen, waar in het verleden hetzelfde aanbod en dezelfde aanpak niet werd gerealiseerd.
5. Samenwerken met woningcorporatie
De gemeente heeft nadrukkelijk de samenwerking opgezocht met de woningcorporatie. De twee partijen versterken elkaar op meerdere fronten. Het verbeteren van de huizen van particulieren draagt bijvoorbeeld niet alleen direct bij aan de leefbaarheid van de wijken, maar vergroot ook de waarde van het vastgoed dat de corporatie - in dezelfde straat of hetzelfde blok - in bezit heeft.
Iets vergelijkbaars geldt voor huizenblokken. De woningen van particulieren en van de corporatie grenzen vaak aan elkaar. Als gevels aangepakt gaan worden of als er een geschakeld dak is dat vervangen moet worden, is opnieuw samenwerking nodig. Dat gebeurt dan ook volop.
6. Samenwerking op welzijnsgebied
Op welzijnsgebied is er ook volop samenwerking. Huiseigenaren met een hulpvraag krijgen dezelfde welzijnswerker als hun buren die huren bij de woningcorporatie.
Meer weten?
BMC biedt realisatiekracht en bouwt samen met gemeenten, provincies, woningcorporaties en andere partijen aan een wijkaanpak die werkt. Wilt u meer weten over wat we voor u kunnen betekenen? Neem dan voor meer informatie of een vrijblijvende afspraak contact op met Henrike Klok of Peter Winterman.
Ander handelingsperspectief: werken met een wijkontwikkelingsmaatschappij
Als BMC zoeken we samen met onze opdrachtgevers handelingsperspectieven voor een optimale integrale wijkaanpak. In Heerlen Noord, zo is nu het plan, richten gemeente en woningcorporatie samen een wijkontwikkelingsmaatschappij op. Dit ‘vehikel’ moet bijdragen aan de integrale wijkaanpak, met impulsen voor zowel het fysieke domein als het sociale domein. Waar nodig worden woningen teruggekocht van particulieren. Bijvoorbeeld als mensen de kosten van verduurzaming niet kunnen dragen. De wijkontwikkelingsmaatschappij brengt de huizen later weer op de markt. Dit ‘inponden’ is mogelijk dankzij het Volkshuisvestingsfonds.
