30 jun 2020

Corona en woningcorporaties: vier voorstelbare scenario’s

Sinds maart hebben in Nederland te maken met corona of covid-19. In eerste instantie met een schok: veel besmettingen, een groot aantal zieken waarvan een deel ook ernstig en een onverwacht groot aantal overledenen, zeker in bepaalde regio’s van het land. Inmiddels lijkt de eerste schrik een beetje overwonnen. De situatie lijkt min of meer beheersbaar. De maatregelen om verspreiding van het virus tegen te gaan worden in Nederland stapsgewijs versoepeld, net als in andere Europese landen.

Het virus is echter nog niet verslagen of verdwenen. In andere delen van de wereld neemt het aantal besmettingen, zieken en overledenen door covid-19 juist nog sterk toe. Onze toekomst is nu opeens veel onzekerder dan we aan het begin van dit jaar nog dachten. Voorspellen hoe het verder gaat is moeilijk. Rekening houdend met de grote onzekerheden van dit moment is het echter wel mogelijk om ons voorstellingen te maken van meerdere verschillende afslagen die de toekomst kan nemen.

Corona en corporaties

Door de coronamaatregelen is de dagelijkse praktijk bij woningcorporaties veranderd. De kantoren gingen dicht, huisbezoeken en woningbezichtigingen werden afgezegd, reparaties alleen nog uitgevoerd in dringende gevallen. Contact met huurders was daardoor lastiger, een deel van de huurders heeft door inkomensverlies moeite om de huur op te brengen en zicht houden op huurders in probleemsituaties werd nog ingewikkelder dan het al was. Gelukkig kan inmiddels een deel van de maatregelen versoepeld worden en is het mogelijk de meeste processen in aangepaste vorm weer op te pakken.

De algemene onzekerheid die de coronacrisis met zich meebrengt, roept daarnaast de vraag op wat op langere termijn de gevolgen zullen zijn voor woningcorporaties. Wat betekent het voor de eerdere doelstelling en plannen, wat worden vanaf nu belangrijke speerpunten voor de komende jaren? Hoe groot zullen die veranderingen zijn? Of gaan we na corona weer over tot de orde van de dag?
We hebben een inventarisatie gemaakt van verwachtingen en voorspellingen over het verloop en de uitkomsten van de corona-crisis. Als we kijken naar de onzekerheden voor de toekomst springen daarbij twee aspecten er duidelijk uit. Ten eerste: hoe lang zal het coronavirus onze levens blijven beïnvloeden? En ten tweede: hoe ziet de wereld er ‘na corona’ dan uit?

Vier scenario's

Op basis van de bovenstaande onzekerheden hebben we vier algemene scenario’s uitgewerkt. Vervolgens zijn deze verder uitgewerkt voor de corporatiesector.

Scenario 1: ‘Veilig achter de dijken’

In scenario 1 ‘Veilig achter de dijken’ hebben we te maken met een stevig sturende landelijke overheid. Nederland vaart een eigen koers, meer gericht op zelfvoorzienend zijn of worden, minder op internationale handel. De recessie en de steunmaatregelen moeten nog worden terugverdiend, de beperkte middelen worden doelgericht ingezet. Voor woningcorporaties betekent dat een sterkere sturing van bovenaf op efficiënt werken, ‘sober en doelmatig’. Gericht investeren wordt gestimuleerd met subsidies, of met een verlaging de verhuurdersheffing. Er is wat minder vraag naar woningen dan voorheen, veel mensen hebben inkomen ingeleverd en stellen hun verhuisplannen liever nog wat uit.

Focus op kwaliteit
De focus bij woningcorporaties ligt op behoud en verbetering van het bestaande woningbestand. Vanuit het oogpunt van meer zelfvoorzienend worden zijn er extra middelen voor het energiezuinig maken van woningen en voor circulair bouwen (hergebruik). Indien nodig gebeurt dat ook door sloop-nieuwbouw. Door de beperkte financiën gaat de aanpak van de verduurzaming echter niet sneller dan voor corona. Per jaar wordt bekeken hoeveel woningen kunnen worden aangepakt en waar dit het meest nodig is.
→ sturende overheid
→ beperkte middelen doelgericht inzetten
→ focus op kwaliteit

Scenario 2: ‘Snel naar nieuw normaal’

In scenario 2 ‘Snel naar nieuw normaal’ speelt de overheid geen sturende rol: de publieke opinie zet de toon, de overheid beweegt hierin mee. Door de blijvende problemen met het coronavirus is de economie in een veel zwaardere recessie gekomen. De werkloosheid is sterk gestegen, armoede en sociale problematiek nemen toe.
Voor woningcorporaties betekent dit - meer dan voorheen - dat huurders in problemen komen: financieel, sociaal en zeker ook qua gezondheid. De problematiek in wijken met veel corporatiebezit neemt sterk toe. Veel meer mensen willen snel een sociale huurwoning, maar er komen weinig woningen beschikbaar en vanwege de krappe financiën worden er nauwelijks nieuwe woningen gebouwd.

Focus op sociaal beheer
Woningcorporaties zullen zich vooral meer bezighouden met sociaal beheer. De vraag is hoe de corporatie de toenemende sociale problematiek nog de baas kan blijven. Het is te verwachten dat zich hier twee tegengestelde praktijken zullen ontwikkelen. Enerzijds de corporaties die er alles aan willen doen om hun huurders te ondersteunen om nog grotere problemen te voorkomen. Anderzijds corporaties die ervoor kiezen om met stringent beleid de ernstigste problemen buiten de deur te houden, door strengere selectie bij toewijzing en waar nodig ontruimen bij te veel overlast.
→ zwakke overheid
→ onvoldoende middelen - overvraagd worden
→ focus op sociaal beheer

Scenario 3: ‘Samen sterker vooruit’

In scenario 3: ‘Samen sterker vooruit’ wordt - nadat het coronavirus onder controle is gebracht - gezamenlijk de draad weer opgepakt. Om de economische recessie te boven te komen wordt met vereende krachten gewerkt aan een fors investeringsprogramma, mede gefinancierd uit het Europees herstelfonds.
Ook van woningcorporaties wordt een belangrijke bijdrage verwacht in het stimuleren van de economie. Er is meer geld beschikbaar: de verhuurdersheffing kan worden ingezet voor een gericht investeringprogramma vanuit de sector. Naarmate de economie opveert en de werkloosheid terugloopt, willen mensen ook weer de volgende stap in hun wooncarrière maken.

Focus op beschikbaarheid
Woningcorporaties bouwen vooral in méér woningen, zowel sociale huur als duurdere huurwoningen. De verwachting is dat de duurdere huurwoningen over een aantal jaren omgezet kunnen worden naar koop. Naast nieuwbouw wordt er ook veel vaart gemaakt met het verduurzamen van bestaande woningen: de doelstellingen voor 2050 geven hier richting aan.
→ stimulerende overheid
→ ruime middelen voor investeringen en innovatie
→ focus op beschikbaarheid

Scenario 4: ‘Iedereen doet mee’

In scenario 4 ‘Iedereen doet mee’ hebben we veel langer te kampen met het coronavirus. Om dit te overwinnen is een eendrachtige internationale samenwerking nodig. De regelmatig terugkerende uitbraken vergen voortdurend veel middelen. De economie is min of meer stilgevallen, ook de grote commerciële partijen dienen financieel bij te dragen.
Nederland levert zijn evenredige bijdrage aan de internationale aanpak. Gevolg hiervan is dat onze financiële middelen verder beperkt zijn, hoewel we het in Nederland relatief nog redelijk goed hebben. Door sociaal beleid vanuit de overheid worden de grootste problemen m.b.t. gezondheid, werkloosheid, armoede en sociale problematiek zo veel mogelijk opgelost of verzacht.

Focus op betaalbaarheid
Voor woningcorporaties betekent dit vooral dat de beschikbare middelen, ook de woningen, zo gericht en eerlijk mogelijk worden ingezet. Vanwege de dalende inkomens van huurders, worden huren verlaagd. Inkomsten van woningcorporaties nemen af, er is weinig ruimte voor investeringen; goed onderhoud heeft de prioriteit.
Inkomensafhankelijke huren zijn vanzelfsprekend, doorstroming wordt sterk gestimuleerd. Woningen worden zo passend mogelijk toegewezen - ook naar huishoudensgrootte en ook met voorrang voor belangrijke beroepsgroepen.
→ zorgende overheid
→ krappe middelen rechtvaardig verdelen
→ focus op betaalbaarheid

Hoe gaat het verder?

We hebben geen glazen bol. Welk scenario werke lijkheid wordt, is niet te voorspellen. Waarschijnlijker is dat geen enkel scenario volledig zal uitkomen zoals we ze hierboven hebben beschreven. De toe komst zal bestaan uit een mix van elementen uit de verschillende scenario’s; welke mix is nog onduidelijk.
Daarmee is de toekomst nog steeds niet voorspelbaar. We denken wel dat deze scenario’s ons kunnen helpen. We kunnen ons hiermee voorstellingen maken van de uiteenlopende ontwikkelingen die zich in meerdere of mindere mate kunnen voordoen. Dat helpt ons om beter voorbereid te zijn op de toekomst. En naar we hopen u ook.